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Il mondo immobiliare è ricco di termini che a volte ci confondono le idee. Pensiamo ad esempio a quante volte, parlando con un agente immobiliare o anche con un amico esperto del settore, abbiamo sentito nominare un termine piuttosto che un altro e nella nostra testa si è formato un grosso punto interrogativo.
Uno dei termini che ti sarà capitato di sentire nel corso della tua vita, parlando di case, è: usufrutto. Una parola ben precisa per indicare un vero e proprio “diritto reale minore”, come viene chiamato in gergo tecnico. E quindi? Continua a leggere il nostro articolo che ti spiegheremo di che cosa si tratta.
Ma cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è una delle possibilità alle quali si può guardare nel caso in cui si voglia acquistare una casa ad un prezzo solitamente più basso rispetto a quello di mercato. Si tratta dunque di una scelta ben precisa dove le parti coinvolte sono almeno due: l’usufruttuario e il nudo proprietario. Detto in soldoni, una persona proprietaria di casa può decidere di concederne l’usufrutto ad un’altra persona che potrà viverci, diventandone a tutti gli effetti il possessore. Ovviamente il tutto ha delle regole ben precise. Difficile? Nient’affatto! Prosegui nella lettura dell’articolo per scoprire tutti i segreti dell’usufrutto e capire se fa al caso tuo!
La prima cosa da capire è la differenza tra usufrutto e piena proprietà. Quando si acquista una casa di solito l’iter è quello che conosciamo tutti. Visiti la casa, decidi se quell’abitazione è quella che cercavi e se la risposta è sì, allora si aprono le danze per l’acquisto. Tappa fissa dal notaio, richiesta di eventuale mutuo alla banca e via dicendo.
L’acquisto fatto in questo modo è quello che conosciamo un po’ tutti e che probabilmente avrai sperimentato in prima persona. In questo caso, si parla di piena proprietà: chi acquista la casa – e la paga – ne diventa l’effettivo proprietario e può disporre della propria abitazione come preferisce. E fin qui nulla di nuovo.
Se però non hai una disponibilità economica consistente, puoi ipotizzare di ricorrere all’usufrutto. Affinché si possa godere di questa opzione, occorre trovare un’abitazione il cui proprietario voglia concedere l’usufrutto! In quel caso la proprietà dell’immobile resta in mano al proprietario – che da questo momento diventa nudo proprietario – mentre Il possesso dell’immobile passa all’usufruttuario.
Ma chi potrebbe decidere di vendere una casa con nuda proprietà?
Spesso si tratta di persone anziane che, vendendo la casa, ottengono una certa liquidità per poter affrontare serenamente la vecchiaia, a volte senza neanche dover abbandonare la propria abitazione. Magari hanno una casa grande, i figli vivono ormai lontani e non sanno che farne di tutte quelle stanze vuote. Ecco allora che vendere l’usufrutto della casa permette di avere qualche soldino da parte e allo stesso tempo stare in compagnia. Ma sono molti anche i casi di genitori che acquistano l’usufrutto di una casa per i propri figli, in modo che un giorno, alla morte del nudo proprietario, possano utilizzarla.
Tutto qui? Non proprio. L’usufrutto ha le sue regole che è meglio conoscere per capire se fa davvero per te.
Chiariamo subito questo elemento: chi assume l’usufrutto di un immobile non ne diventa il proprietario, bensì acquisisce solo i diritti relativi all’usufrutto stesso. E tu dirai: ok, ma cosa vuol dire? Vuol dire che il nudo proprietario continua a mantenere sull’immobile tutti i diritti di vendita ad esempio, mentre l’usufruttuario acquisisce il diritto di utilizzare l’immobile come meglio vuole, ma senza cambiarne la destinazione d’uso e sempre nei rispetti dei limiti di legge. Che tradotto significa: se una persona acquisisce l’usufrutto di una casa per viverci o affittarla, poi non può trasformarla negli uffici di una multinazionale.
Tutto chiaro fino a qui? Bene, andiamo avanti.
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L’usufrutto ha una durata variabile che dipende dal tipo di contratto. Per intenderci, se voglio concedere l’usufrutto della mia casa posso scegliere di farlo per 10 anni o 20 o anche 50. Al termine temporale dell’usufrutto, io – nudo proprietario – riacquisisco l’intera patria potestà dell’immobile. Se però non viene indicato un termine, l’usufrutto può anche durare per tutta la vita dell’usufruttuario. Alla sua morte però stop. Nel senso che i diritti di usufrutto non possono passare agli eredi e la casa torna di proprietà del suo proprietario originario. Ricorda, però, una cosa importante: stiamo parlando di usufrutto per fini abitativi. Se invece si passa al concetto di usufrutto per locali commerciali, allora il termine massimo è di 30 anni.
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In termini semplici, significa avere i diritti di usufrutto di un’abitazione, la cui nuda proprietà però resta al proprietario per tutta la durata del contratto di usufrutto. L’usufruttuario, comunque, può vivere nella casa della quale ha acquisito il possesso, oppure può affittarla e trarne profitto, ma non può venderla. Insomma è come essere proprietari “a metà” di una casa, un po’ come essere in affitto, ma senza pagare l’affitto.
Se pensi che scegliere l’opzione dell’usufrutto significhi non avere responsabilità o diritti sull’immobile, preparati a ricrederti. L’usufruttuario, infatti, deve rispettare delle regole: innanzitutto come abbiamo già anticipato, non può vendere la casa della quale ha l’usufrutto, né cambiarne la destinazione d’uso. Inoltro, deve rispettare tutti gli obblighi di legge previsti, restituendo l’abitazione al nudo proprietario una volta terminato l’usufrutto. Però, di contro, può trarne tutti i benefici derivanti dall’abitazione stessa e, in caso di locazione, può trarne anche un’entrata economica.
Anche il proprietario che concede l’usufrutto ha i suoi diritti e doveri ovviamente. Soprattutto doveri visto che è suo compito pagare le tasse – tranne l’IMU che spetta invece all’usufruttuario – e le spese straordinarie di manutenzione dell’abitazione. Il diritto più importante, però, resta quello della proprietà, senza dimenticare che se decide di vendere casa può farlo tranquillamente: l’usufrutto passerà così al nuovo acquirente.
Abbiamo quindi capito come funziona l’usufrutto, ma rimane ancora un mistero da risolvere: come si calcola il suo valore? Perché anche questo è un passaggio essenziale, altrimenti come facciamo a sapere di stare facendo un investimento corretto? Preparati perché si tratta di un calcolo matematico ben preciso.
Devi moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale del tasso di interesse legale vigente. Così otterrai la rendita annua dell’immobile, ma non finisce qui. A questo punto, è necessario moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella, che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Tadan: il risultato è il valore finale dell’usufrutto che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.
Non è facile, lo sappiamo, ma proprio per questo ci siamo noi di Maltese Real Estate che siamo pronti ad offrirti tutto il supporto necessario. Stai facendo un pensierino all’usufrutto? Allora ti aspettiamo per fornirti tutte le informazioni necessarie!
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